Trop ou pas assez de logement social ?
85% de logement social dans le PLU, vrai ou faux ?
On lit ici ou là qu’il faudrait revenir sur « l’obligation de 85 % de logements sociaux » dans le PLU. Est-il vrai que le PLU voté en 2025 impose 85 % de logement sociaux ?
C’est faux !
Le PLU impose un Coefficient de Mixité Sociale (CMS) de 75% pour les opérations de plus de 20 logements et de 50% entre 5 et 20 logements, sans contrainte en-dessous.
Ce CMS est calculé à partir de la catégorie des logements proposés dans une opération immobilière, ce qui permet de tenir compte des différents dispositifs de financement, assortis de plafonds de ressources et de loyers pour les locataires. Le tableau joint à la fin de cet article, tiré du PLU (page 24 du règlement écrit), indique le coefficient associé à chaque type de logement, le CMS de l’opération étant calculé comme la moyenne pondérée.
Une opération avec 10 logements libres et 10 logements locatifs sociaux de type PLAI ou PLUS, aura ainsi un coefficient global de 50% (moyenne entre 0 et 1) et sera conforme.
Une opération avec 20 logements en bail réel solidaire et 20 logements locatifs sociaux de type PLS ou PLUS, aura ainsi un coefficient global de 75% (moyenne entre 0,7 et 0,8) et sera conforme.
Le tableau permet à chacun de prendre conscience de la grande diversité de catégories dans le monde du logement, et de la caricature qui est parfois faite en opposant le logement social, source de tous les problèmes, au logement libre, qui abriterait des propriétaires bien sous tous rapports. Il faut rappeler ici que 70% à 75% des habitant.es d’Occitanie sont éligibles au logement locatif social (PLAI, PLUS et PLS) et que l’enjeu est également pour les Castanéen.nes de permettre à leurs enfants ou à leurs salarié.es de trouver un logement sur la commune.
Pour fixer les idées :
- les logements « très sociaux » (PLAI) sont réservés aux personnes aux revenus très modestes (revenu annuel plafond de 12 870 € pour une personne seule et de 25 092 € pour une famille de 4 personnes), avec un loyer, charges comprises, d’environ 350 € pour un T2 ou 580 € pour un T4.
- les logements sociaux les moins aidés (PLS) sont accessibles aux personnes aux revenus moyens (revenu annuel plafond de 30 424 € pour une personne seule et de 58 986 € pour une famille de 4 personnes), avec un loyer, charges comprises, d’environ 500 € pour un T2 ou 750 € pour un T4. D’autres dispositifs valorisés par le PLU, comme le BRS (séparation entre le bâti, qui est acheté par l’occupant, et le foncier, qui est loué à long terme) ou l’habitat participatif (résidence dans laquelle une partie des locaux sont gérés en commun, avec par exemple une chambre d’amis, une salle commune ou une buanderie mutualisées), qui peuvent d’ailleurs se combiner, offrent des possibilités d’accéder à des logements moins chers et de développer une mixité sociale choisie.
A Castanet, où pourra-t-on construire à l’avenir ?
Le PLU voté en juin 2025 apporte des réponses différenciées pour concilier sobriété foncière (on arrête de consommer de la terre agricole pour construire du logement) et qualité d’accueil, pour une ville qui entend rester à échelle humaine. Au-delà du volet règlementaire, qui précise ce que l’on peut faire et ce que l’on ne peut pas faire dans l’ensemble de la commune, en fonction du zonage retenu, le PLU comporte une série d’OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) qui permettent d’aller plus loin dans les préconisations et d’illustrer ce qui est attendu des porteurs de projets. Sachant que la commune n’a pratiquement plus de patrimoine foncier en zone constructible, la réalisation de ces projets dépendra de la volonté des propriétaires privés d’avancer et se fera à leur rythme. Les OAP qui concernent directement le logement sont les suivantes :
- L’OAP thématique « densification » indique, sur l’ensemble de la commune, comment faire évoluer le tissu bâti dans le sens d’une densification douce, maîtrisée et différenciée selon le contexte de chaque quartier de la ville.
- L’OAP sectorielle « Cœur de ville » concerne un périmètre qui entoure la Halle, du parc de la mairie aux parking des Ormes, de la RD813 à la rue de la République. Elle devrait permettre la réalisation d’environ 135 logements neufs répartis en 7 macro-lots, ce qui représente une densification bien maîtrisée, avec des prescriptions garantissant la qualité des espaces publics et des paysages, en secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France). Chaque opération pourra être menée indépendamment, là aussi en fonction des intentions des propriétaires, sachant que la mairie n’a que très peu de maîtrise foncière sur ce secteur.
- L’OAP sectorielle « Eco-hameau » concerne un petit secteur (7190 m2) entre le Canal du Midi et la RD79 juste avant l’écluse de Vic en allant vers Escalquens, qui n’est pas non plus propriété de la commune à ce jour. L’intention projetée est de réaliser un petit ensemble de 10-15 logements en privilégiant l’habitat léger réversible, bien adapté à un secteur très protégé en termes paysagers.
| Catégorie de logements sociaux | Détails | Coefficient |
|---|---|---|
| Logement libre | Le logement libre désigne un logement proposé sur le marché sans condition réglementaire de ressources pour les locataires ou d’encadrement des loyers, contrairement au logement social. Il est financé sans aide publique spécifique à la construction ou à la gestion, et son accès, son loyer et ses conditions de location relèvent du droit commun. | 0 |
| Lots à bâtir maîtrisés et logements clés en main maîtrisés | Est attendu dans cette catégorie de logement des villas clé en main, appartements clé en main et logement intermédiaire et de l’accession sociale. | 0.5 |
| Logement Locatif Intermédiaire (LLI) | Les LLI sont des logements à loyer modéré, situés entre le logement social (type PLAI, PLUS, PLS) et le logement du parc privé classique. Ils s’adressent à des ménages dont les ressources dépassent les plafonds du logement social, mais qui ne peuvent pas accéder aux loyers du marché libre, notamment dans les zones tendues. | 0.5 |
| Prêt Social Location Accession (PSLA) ou Bail Réel Solidaire (BRS) ou Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) | Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété encadré par l’État, destiné à des ménages sous plafonds de ressources. Il permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à prix maîtrisé, après une phase initiale de location. Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. La Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) est une structure juridique permettant à des ménages, notamment modestes, d’accéder progressivement à la propriété de leur logement. Les occupants sont associés de la SCI, qui détient l’immeuble. Ils acquièrent des parts sociales en fonction de leurs capacités financières, jusqu’à devenir pleinement propriétaires de leur logement. | 0.7 |
| Prêt Locatif Social (PLS), Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) | Les logements locatifs sociaux constituent une catégorie de logements aidés, voués à la location. Les loyers sont plafonnés. Ils font l’objet d’un prêt conventionné ou peuvent être produits grâce au conventionnement d’un logement du parc privé. | 0.8 |
| Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) | (même description que ci-dessus) | 1 |